К дихотомии «ипотека или аренда» в какой-то момент подходит каждый, кому не досталась в наследство трешка на Тверской или рабочий контракт с миллионной зарплатой, позволяющий купить дом без привлечения банковских средств. И выбор этот важен настолько, что можно смело сказать: от него зависит ваше будущее (и нервы).
«Ипотека — это кабала на всю жизнь» или «аренда — это деньги на ветер». Что стоит за этими убеждениями, и где скрываются реальные плюсы и минусы с учетом российских реалий?
Берем квартиру в ипотеку: в чем профит?
1. Квартира в собственности — долгосрочные инвестиции
Хотите успокоить маму — купите квартиру. Недвижимость традиционно считается хорошей консервативной инвестицией, а для поколения постарше это, в первую очередь, инвестиция в сохранение нервов. Из своей квартиры выселить человека практически нереально, поэтому родители точно будут спокойнее смотреть на будущее своих детей.
Несмотря на экономические сложности, рынок жилья в России показывает относительный рост. Например, в прошлом году средняя цена на жилье в Москве увеличилась на 7%, а в Санкт-Петербурге — на 5%, что делает покупку квартиры разумной долгосрочной стратегией. Для оптимистов, не ждущих конца света, стратегия ипотеки на 10–20 лет абсолютно оправданна: можно рассчитывать, что стоимость квартиры будет расти, а выплаты останутся прежними.
Но без нюансов не обойдется. Важно не выбрасывать из подсчетов текущие ставки по ипотеке. В 2024 году ставка ЦБ уже достигла 19%, и в своих краткосрочных прогнозах аналитики сходятся лишь по поводу дальнейшего повышения. Эти показатели существенно больше, чем были три-четыре года назад. Но, с учетом инфляции, недвижимость остается относительно устойчивым активом.
В России пока еще действуют несколько программ ипотеки с господдержкой. Они выдаются под меньший процент, а недополученную прибыль банку компенсирует государство. Правила таких программ варьируются в зависимости от региона, размера города, в котором вы планируете жить, состава вашей семьи. Есть немаленький ряд условий, кто может получить такую ипотеку, но проверить, подходите ли вы под них, точно стоит. Сделать это можно . При таком подходе вашу инвестицию, можно сказать, частично оплатит страна.
2. Стабильность и предсказуемость выплат
Какими бы привлекательными ни были условия жизни в съемном жилье, всегда есть риск внезапного повышения платы или необходимости переезда. А любой переезд — это всегда дополнительные расходы на обустройство, залоговые платежи и транспортировку вещей. И это мы еще молчим о необходимости инвестировать время в поиск школы для детей или новой любимой кофейни. В последние годы в крупных городах арендная плата растет на 5-10% в год, а значит свой бюджет на жилье придется пересматривать чаще, чем того бы хотелось.
Ипотека же дает роскошь долгосрочного планирования: вы заранее знаете, сколько будете платить каждый месяц на весь срок кредита. Даже если Центральный банк поднимет ключевую ставку, ваши условия останутся теми же, что и на момент заключения договора. Это делает ипотеку более предсказуемым финансовым обязательством, чем аренда, особенно в условиях высокой инфляции и скачков арендных ставок.
Для искушенных финансовых экспертов есть опция рефинансирования ипотеки. Этот инструмент используют, чтобы уменьшить месячный платеж или улучшить условия кредитования, но в любом случае вы будете точно знать, сколько и когда вы должны заплатить банку.
3. Накопление капитала — каждый платеж приближает к владению жильем
Это как с деньгами в долг: берем мы чужие и на время, а отдаем свои и навсегда. Если вы живете на арендованной квартире, ежемесячно внушительная сумма капает на счет чужому дяде. А если вы ежемесячно платите за свою квартиру, вы платите за свою собственность. Поэтому в России покупка квартиры по ипотеке часто рассматривается как способ накопления капитала. Через 10–15 лет, когда кредит будет выплачен и квартира станет окончательно и официально вашей, у вас на руках будет актив стоимостью несколько миллионов (или даже несколько десятков миллионов) рублей.
Средняя стоимость квартиры в России в 2024 году составляет 4,5 млн рублей в регионах и 14 млн рублей в Москве. Даже с учетом переплат, неминуемых при ипотечном кредитовании, через 20–30 лет вы будете обладателем недвижимости, которая, с очень высокой долей вероятности, значительно вырастет в цене. К примеру, за последние 10 лет стоимость квартир в Москве увеличилась на 60%. Этот рост может продолжиться, особенно в центральных районах крупных городов. Конечно, прилет черных лебедей и форс-мажоры никто не отменял, но это ли не повод не задумываться о будущем?
Еще один аргумент в пользу ипотеки — возможность получить от государства часть денег, которые вернутся на ваш банковский счет. Это сопряжено с небольшой бюрократией, но речь достаточно значимой сумме, так что с вопросом стоит разобраться.
При покупке квартиры можно получить имущественный вычет, что позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы (НДФЛ). Государство возвращает налог, исходя из суммы, потраченной на покупку жилья, но с установленным лимитом: максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составляет 2 000 000 ₽. Это означает, что вы можете вернуть до 260 000 ₽ налога (13% от лимита). Если квартира куплена в браке и стоит более 4 000 000 ₽, каждый супруг может получить такой же вычет, что позволит вернуть до 520 000 ₽ на двоих.
Это небольшое, но приятное подспорье, которое может сделать покупку квартиры в ипотеку чуть менее обременительной.
4. Ремонт по настроению
Хотите построить баню во дворе своего дома? Переоборудовать спальню в бильярдную или комнату для игры в дартс? Сломать все стены, кроме несущих, чтобы было где играть с сыном в боулинг? Договариваться придется только с членами семьи, а не неким Владимиром Петровичем, который может не одобрить ваш порыв фантазии.
Полная свобода в том, как обустраивать свое жилье, — одно из ключевых преимуществ владения недвижимостью с точки зрения свободы мысли. Согласовывать каждый чих не нужно ни с кем. Для радикальных перемен понадобятся, конечно, понадобятся архитекторы и прорабы, но в остальном вы вольны делать что угодно, перекрашивая стены в доме хоть каждый день.
К тому же ремонт можно рассматривать как вложение в стоимость квартиры. Хорошо протюнингованное жилье может увеличить свою рыночную цену на 10-20%. Если решите продать квартиру, качественный ремонт и ухоженный вид помогают быстрее пройти этот квест. Ну а вы за время работ в доме наверняка обзаведетесь кучей историй и полезных знакомств, которые пригодятся дальше по жизни.
Живем на съемном жилье: в чем профит?
Те, кто научился считать свои деньги, знают, что закатывание денег в бетон, т. е., покупка квартиры, в которой вы не собираетесь жить, скорее, защищает ваши средства от инфляции, чем позволяет кратно увеличить капитал.
Если же задача покорее разбогатеть и бросить работу в пользу рыбалки или собирания коллекционных автомобилей, выгоднее жить в арендуемом жилье. Освободившиеся пару миллионов стоит вложить в , а не отнести банку в качестве первоначального взноса за коробку в новостройке.
Но это аргумент с точки зрения финансового будущего, а чем еще может порадовать жизнь в съемном жилье?
1. Свобода и гибкость: никаких обязательств на десятки лет
Если человечество до сих пор ошибается в прогнозировании погоды на завтра, как можно ожидать какой-то уверенности в том, что будет через несколько десятков лет? Взять ипотеку — это обязательство на 15–30 лет. За это время у вас может смениться семейный статус, три собаки и невообразимое количество хомяков.
Аренда же предоставляет гораздо больше свободы. Смена места жительства ради работы? Пожалуйста! Переехать к будущей жене на другой край континента? Легко! Решили пробежать Ironman и сутками пропадаете в спортзале? Переезд в квартиру, из которой удобнее добираться на тренировки, сэкономит вам кучу времени. В общем, свою жизнь можно планировать под то, как хочется ее жить, а не под то, где находятся квадратные метры, записанные на ваше имя.
Покупая квартиру, вы закрываете значительную часть средств в одном активе, квартире, которая рискует быть затопленной, ограбленной или сожженной. Инвестировав их в другие финансовые инструменты и уделив этому вопросу немного внимания, можно получить более выгодные и приятные результаты.
2. Меньше финансовых обязательств — больше свободы от долгов
Давайте сравним две суммы (мы подсмотрели их в РИА Недвижимость): 55 тысяч рублей и 178 тысяч рублей. Какая больше нравится? Первый показатель — сумма аренды студии в Москве, второй сумма — ежемесячный платеж по ипотеке. Выплачивать такие деньги в регулярном режиме для многих семей неподъемно и некомфортно. Не говоря уже о том, что часть денег уйдет не на покрытие стоимости квартиры, а на оплату долга у банка. Ну а живя в арендуемоем жилье, вы четко понимаете, что ваши деньги уходят только на оплату дома, а не на эфемерные банковские услуги.
Безусловно, это реальность лишь пары последних лет, и ситуация может вернуться к ставшим привычными низким ставкам, а платежи — к более комфортным суммам. Но ипотека накладывает столь существенные обязательства, что вы неизбежно начнете нервничать, даже если не будете признаваться себе в этом. Будете бояться потерять работу как источник дохода. Или оказаться в ситуации, когда нужно выбирать, что оплатить, — ипотеку или другую важную жизненную историю. В случае арендованного жилья, если финансовая ситуация ухудшается, можно переехать в другую квартиру. С ипотекой такой фокус не пройдет — за неуплату можно потерять жилье, а все выплаченные деньги канут в Лету.
3. В случае роста арендной платы легче сменить жилье
Еще один важный аспект аренды — возможность гибко реагировать на изменения в экономике. Если стоимость аренды вырастает, вы всегда можете найти более доступный вариант. По последним данным, в 2024 году в крупных городах рост арендных ставок не превышает инфляцию, а в некоторых регионах арендная плата даже снизилась из-за снижения спроса.
Это значительно облегчает финансовое планирование для живущих не в своем жилье. В отличие от ипотеки, где процентные ставки зависят от макроэкономической ситуации и решений Центробанка, арендатор может быстрее реагировать на изменения.
Еще один приятный бонус: в аренду мы можем жить в квартире или доме категорией выше, чем могли бы позволить себе для покупки. Вот и сводится выбор к тому, хотим ли мы однушку в Химках, но свою, или нормальную квартиру с двумя спальнями в зеленом районе столицы, но в аренду.
4. Меньше беспокойства из-за жилья
Арендаторы освобождены от многих хлопот, которые ложатся на плечи владельцев недвижимости. Например, капитальный ремонт и замена инженерных систем — это всегда ответственность владельца квартиры.
Если вы снимаете квартиру, головная боль о налогах на недвижимость или страховании жилья — также сфера ответственности владельца квартиры.
Если вам на голову полился кипяток из квартиры соседей, голова будет болеть не у вас. Если дом решили снести в рамках джентрификации района, голова болит не у вас. Если вас достал топот соседей-слонопотамов, крики детей, лающая собака в лифте и прочее-прочее, вы идете и ищете не варианты договориться, а другие опции по аренде жилья.
В общем, те, кто ценит свои нервы и готов искать лучшие условия, точно снимают жилье, а не покупают его.
5. Нет необходимости в первоначальных вложениях
Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно накопить на первоначальный взнос, который может составлять примерно 20% от стоимости жилья. Т.е., для квартиры стоимостью в 15 миллионов рублей придется где-то взять около трех миллионов.
Аренда же не требует таких огромных вложений. Чтобы заехать в квартиру, достаточно внести залог, который обычно равен месячной арендной плате, и оплатить жилье за первый месяц. Более комфортных способов жить не под мостом для тех, у кого нет средств для единоразовой покупки дома, пока предложить не можем.
Еще из приятного: у нас в стране принято сдавать квартиры уже с ремонтом и бытовой техникой, что также снижает необходимость дополнительных вложений со стороны арендатора. Вам останется лишь купить постельное белье со Спайдерменом и перевезти любимую кружку с остатками кофейной цивилизации — и ваш переезд завершен.
***
Покупка квартиры в ипотеку — это , стабильность и свобода действий в своем жилье. Но взамен — долгое финансовое обязательство, ответственность за все ремонты и возможные риски потерять жилье, если вы вдруг не сможете оплачивать ипотеку.
Аренда же — свобода, гибкость и меньшее финансовое давление. Но за это придется мириться с тем, что квартира никогда не станет вашей, и вы зависите от решений арендодателя.
Какой бы путь вы ни выбрали, важно учитывать ваши текущие финансовые возможности, жизненные цели и степень ответственности, на которую вы готовы.
Так в какой команде будете вы?
