Как сохранить свои сбережения: учимся инвестировать в недвижимость

Что нужно знать начинающему инвестору

Криптовалюты, акции — это все, конечно, хорошо и интересно. Но с учетом ситуации в мире довольно нестабильно, особенно для новичка. То ли дело инвестиции в недвижимость. При правильном выборе объекта это отличный инструмент не только для сохранения капитала, но и для его приумножения.

Если взять любой отрезок времени в 5-10 лет, то можно увидеть, что недвижимость растет всегда. Поэтому даже в кризис с нее можно получать пассивный доход. Более того, в отличие от криптовалют и ценных бумаг, недвижимость бывает не только финансовым активом, но и товарным. Это значит, что ей можно пользоваться. Но, конечно, не все так безоблачно: как в случае с любыми инвестициями, тут есть свои риски. Неправильный выбор объекта может привести к заморозке капитала или даже потере части капитала. Так происходит, если вы берете в собственность недвижимость, пользующуюся малым спросом, или покупаете ее выше рынка.

Как зарабатывать на недвижимости?

Во-первых, существует способ заработка на недвижимости с частичным либо полным вовлечением. Во вторую категорию входит управление недвижимостью, когда риелторы или агентства берут комиссию у собственника за управление объектом, а также субаренда — съем недвижимости у собственника с последующей сдачей в долгосрочную или посуточную аренду (естественно, уже дороже).

Также существует способ «деления большого на малое», когда большой объект делится на небольшие студии. И в этом тоже есть свои альтернативы: долгосрочная либо посуточная аренда или продажа поделенных объектов по отдельности. В первом случае фокус направлен на пассивно долгосрочный доход, а во втором — на увеличение капитала при быстрых сделках. 

По купле-продаже тоже множество вариаций. Первое и самое простое — купить квартиру на стадии котлована и продать позже дороже, так как по мере закрытия этапов строительства цена растет. Вы также можете немного «заморочиться»: купить «убитую» квартиру, сделать в ней ремонт и впоследствии ее реализовывать.

Но тут свои нюансы: важно иметь свою доверенную бригаду строителей, поскольку ремонт одного и того же уровня может различаться в несколько сотен тысяч. Сторонние строители всегда будут пытаться заработать, а также могут не так хорошо разбираться в закупочных ценах. Поэтому такой метод чаще выбирают риелторы и опытные инвесторы, которые хорошо знают рынок и понимают, какие объекты пользуются спросом. Эти же инвесторы со стажем занимаются покупкой недвижимости с торгов по банкротству, после чего успешно реализуют купленные объекты.

Еще один способ для инвестиций — покупка квартиры в доме под реновацию с последующей продажей уже новой квартиры. Однако сейчас это сделать стало сложнее. На реновацию есть несколько очередей, и найти объект по хорошей цене в первой (2020–2024 годы) или второй (2025–2028 годы) очереди довольно трудно. Как правило, рынок предлагает третью очередь, но это аж 2029–2032 годы! Так что придется мониторить предложения или довольно долго ждать.

«Способов инвестиций на самом деле куда больше: покупка земли, строительство коттеджей и доходных домов, покупка коммерческой недвижимости, покупка гаражей для сдачи в аренду… В зависимости от «кошелька» и потребностей можно найти для себя подходящий вариант.

Для пассивного дохода я рекомендую способ деления «большого на малое». И в зависимости от локации определить тип аренды — посуточная или долгосрочная. А для увеличения капитала лучше брать новостройку. Но тут тоже надо быть внимательным, так как сейчас даже на старте продаж цены очень высокие. Просчитайте все!» – дополняет Вадим Богач.

Что касается сроков по получению прибыли, в случае с наращиванием капитала — чем быстрее сделка, тем выше доходность. Условный средний срок — максимум до полутора лет. В случае со сдачей в аренду, вся фишка в ипотеке. Если найти выгодный вариант, например, взять по льготной, то в долгосрочной перспективе, лет через пятнадцать, квартира начнет быстро выкупаться, сдаваться дороже, поскольку рынок растет так или иначе, а платежи остаются теми же. 

Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать?

Важный актив, помимо денег, это, конечно, знание рынка недвижимости и принципов инвестирования, чтобы, как минимум, определиться со стратегией.

Что касается суммы, то оптимально входить в рынок недвижимости не менее чем с 3 миллионами: полтора — первоначальный взнос, еще полтора — инвесторский ремонт. Можно инвестировать даже без денег, но нести бóльшие риски. Например, для первоначального взноса взять потребительский кредит. 

Ипотека, вопреки многим страхам и предубеждениям, полезный инструмент для инвестора. Даже с высокими ставками с нее можно иметь прибыль, так как при быстрых сделках они не сильно влияют на конечную доходность. Поэтому сейчас многие используют ситуацию на рынке в своих целях. Главное — внимательно изучить математику проекта и понять, сколько это в конечном счете может вам принести.

«По перепродаже у меня очень показательный кейс с покупкой в ипотеку и перепродажей через год. Студию я брал в июле 2018 года по цене 4 400 000 с ключами без ремонта. Покупал с использованием ипотечного кредитования от банка ВТБ: объект был оценен в 4 880 000, что позволило уменьшить сумму первоначального взноса до 252 000 (лайфхак № 1 — обязательно делать оценку объекта, что поможет влиять на сумму ВВ), а сумма ипотеки составила 4 148 000 с ежемесячным платежом около 35 тысяч. Эта сумма сопоставима со стоимостью аренды такой же квартиры (инсайт №2 — в идеале находить объекты, где платеж по ипотеке не больше аренды похожего объекта).

На ремонт студии я потратил 1 160 000 (инсайт №3 — создание функциональной планировки в студии, которая прямо влияет на дальнейшую ликвидность), а на прочие расходы — еще 50 000. Продана студия была за 6 850 000 спустя 9 месяцев. 

С ремонтом она мне обошлась в 5 610 000: 4 400 000 (покупка) + 1 210 000 (ремонт и прочие расходы), а итоговая прибыль получилась 1 240 000. За вычетом расходов при продаже в 100 000 рублей, получается 1 110 000 на вложенные 1 462 000. За 9 месяцев доходность вышла 76%, что в годовом выражении составляет 101%», — делится риелтор Павел Исаев.

Пример правильного инвестирования

Чтобы оценить потенциал инвестиций в недвижимость наглядно, мы поделимся реальным кейсом.

Клиент Вадима Богача — простой преподаватель физкультуры, который искал способ инвестиций посредством своей собственности — однокомнатной квартиры. 

Он не стал идти по классической схеме и решил использовать по максимуму потенциал объекта: квартиру продали и на вырученные деньги взяли три готовые квартиры и одну строящуюся. Далее в ход пошла микс-стратегия. Три квартиры были поделены на студии, чтобы они ежемесячно генерили денежный поток, а четвертую оставили дожидаться прироста в цене по ходу строительства. 

В итоге получилось 11 студий (в двух квартирах-трешках было сделано по 4 объекта, а в двушке — 3), которые начали приносить доход, несоизмеримый с его обычной зарплатой. За минусом расходов на управляющую компанию, а также ежемесячных платежей по ипотеке, у него выходило около 500 000 рублей «чистыми». 

Четвертый же объект за время строительства вырос почти в два раза: его купили за 4 миллиона, из которых 3 600 000 было по ипотеке, а продали за 8 900 000.

Telegram-канал эксперта